Szczegóły bloga

Kapsuła, która wygląda atrakcyjnie na wideo z fabryki, nie jest automatycznie opłacalnym mieszkaniem.obliczenie ROI dla budynków prefabrykowanychW tym celu kupujący muszą spojrzeć poza cenę jednostkową i modelować całkowity koszt otwarcia, eksploatacji i wypełnienia każdej jednostki zakwaterowania.i projekty rodzinne albo chronią swój marżę, albo ją tracą..

Dla deweloperów i operatorów hotelarskich budynki prefabrykowane mogą stanowić szybszą drogę do dochodów niż konwencjonalne budownictwo.i zapewnić wyróżniający się produkt zakwaterowania, który może zwrócić uwagę na platformach rezerwacyjnychAle zwrot zależy od lokalizacji, zezwoleń, zapotrzebowania gości, infrastruktury, finansowania i specyfikacji wybranych przed rozpoczęciem produkcji.

Zacznij od całkowitego kosztu projektu, a nie ceny fabrycznej

Całkowity model zwrotu z inwestycji powinien obejmować wszystkie koszty wymagane do przewiezienia prefabrykowanej kabiny z fabryki do pierwszego płacącego gościa.

Całkowity koszt projektu powinien obejmować cenę zakupu jednostki, dostosowanie, wysyłkę, należności importowe, w stosownych przypadkach, dostawę lądową, dźwignię lub sprzęt podnoszący, prace fundamentalne,połączenia komunalneW przypadku zakupu kilku jednostek należy uwzględnić również inwestycje w obszarze wspólnym, takie jak przestrzeń recepcyjna, drogi,drenaż, parkingu, oświetlenia, pralni oraz systemów wodociągowych lub ściekowych.

ADom w kapsule kosmicznejz łazienką, kuchnią, inteligentnym zamkiem, balkonem i ulepszonym pakietem wnętrz może mieć wyższy koszt zakupu niż podstawowa kabina.może również wspierać wyższą stawkę nocną i większą konwersję gościPrawidłowe pytanie nie dotyczy tego, czy opcja zwiększa cenę, lecz czy zwiększa przychody lub obniża koszty operacyjne na tyle, aby uzasadnić dodatkową inwestycję.

Dla prostego obliczenia:

Całkowity koszt projektu = koszt jednostkowy + logistyka + prace na miejscu + usługi komunalne + wyposażenie + zezwolenia + koszty wstępne otwarcia

Utrzymuj model kosztów konserwatywny. Stawki wysyłki mogą się zmieniać, warunki na miejscu mogą wymagać dodatkowej pracy, a wymagania lokalnego kodu mogą zwiększać koszty po zabezpieczeniu gruntu.Projekt, który wydaje się opłacalny tylko przy doskonałych założeniach, nie jest gotowy do zamówienia.

Obliczenie zwrotu z inwestycji w budynki prefabrykowane z dochodu netto z działalności

Przychody nie są zwrotem z inwestycji, ale domek, który rocznie przynosi 50 tysięcy dolarów rezerwacji, może nadal przynosić słaby zwrot, jeśli zaludnienie jest niskie, koszty sprzątania są wysokie lub obsługa zadłużenia zużywa marżę.Zacznij od oszacowania rocznych przychodów brutto, a następnie odjąć koszty bezpośrednie i bieżące.

Roczny przychód brutto = dostępne noce x wskaźnik zajętości x średnia dzienna stawka

Zasięg to odsetek sprzedawanych noclegów. Średni dzienny wskaźnik, często nazywany ADR,jest średnią kwotę, jaką goście płacą za nocleg po zniżkach, ale przed podatkami.

Przykładowo, załóżmy, że jeden dom prefabrykowany w klasie premium ma ADR 220 USD, obsługuje 350 noclegów rocznie i osiąga 58% zaludnienia:

350 x 58% x $220 = $44,660 rocznych przychodów brutto

Następnie oszacować roczne wydatki operacyjne.lokalne podatkiW przypadku małych projektów hotelarskich koszty te mogą różnić się w zależności od tego, czy właściciel zarządza własnym przedsiębiorstwem, świadczy usługi gastronomiczne, korzysta z usług podmiotów zewnętrznych,lub działa w wysoko kosztowym miejscu docelowym.

Jeżeli koszty operacyjne wynoszą 35% przychodów brutto, roczny dochód netto z działalności operacyjnej wynosi:

$44,660 - $15,631 = $29,029 NOI

Następnie oblicz podstawowy zwrot z inwestycji w gotówce przed finansowaniem:

Zwrot z inwestycji w budownictwo prefabrykowane = Roczny dochód netto z działalności / całkowity koszt projektu x 100

Jeśli całkowity koszt jednostki, dostawy, instalacji, wyposażenia i jej udziału w infrastrukturze obiektu wynosi 145 dolarów,000, obliczenie wynosi:

29,029 / 145.000 x 100 = 20,0% rocznego zwrotu z działalności

Wynik ten daje nabywcy praktyczny punkt wyjścia, który nie zastępuje pełnego modelu finansowego, ale szybko pokazuje, czy projekt może osiągnąć cel inwestycyjny.

Pomiar okresu zwrotu zwrotu wraz z ROI

Zwrot z inwestycji jest przydatny, ale wielu nabywców chce również wiedzieć, jak długo potrwa odzyskanie ich kapitału początkowego.i deweloperów budowania projektów etapowych.

Okres zwrotu = całkowite koszty projektu / roczny dochód netto z działalności

Wykorzystując powyższy przykład, inwestycja w wysokości 145 000 USD z rocznym NOI 29 029 USD ma szacunkowy okres zwrotu około pięciu lat.lub pakietów sezonowychJeśli popyt jest słabszy niż oczekiwano, wzrasta.

Szybszy harmonogram rozmieszczenia może znacząco zwiększyć tę liczbę.Kapsuła lub kabina produkowana w fabryce może być często produkowana w trakcie przygotowywania obiektuWcześniejsze otwarcie daje nieruchomości większą liczbę sprzedawalnych nocy i może przynieść przepływ gotówki o cały sezon.

Jest to jedna z największych komercyjnych zalet budowy budynków prefabrykowanych.Chodzi też o skrócenie czasu między inwestycją a pierwszym przychodem gościa..

Sprawdź trzy scenariusze popytu przed zamówieniem

Nie obliczaj zwrotu z jednej optymistycznej oceny zaludnienia. Wydajność zakwaterowania zmienia się w zależności od pogody, lokalnej konkurencji, trendów turystycznych, recenzji i realizacji marketingu.Zbuduj co najmniej trzy scenariusze: konserwatywny, oczekiwany i wydajny.

W scenariuszu konserwatywnym można zastosować niższą liczbę osób i zniżkę ADR w pierwszym roku.Scenariusz wysokiej wydajności może być przyczyną wysokich stawek weekendowych, widoczność w mediach społecznościowych i silne opinie gości, ale nie powinno to być podstawą do decydowania o zakupie.

Na przykład kabina o cenie 220 USD ADR może działać przy 40% zajętości w modelu ostrożnym, 58% w modelu oczekiwanym i 70% w modelu silnym.Ta sama jednostka fizyczna daje bardzo różne wyniki w tych przypadkach.Dlatego lokalizacja i zdolności operatora są równie ważne jak konstrukcja kabiny.

Projekty w malowniczych miejscach, w pobliżu parków narodowych, plaż, obszarów narciarskich, winnic lub miejsc imprez mogą wspierać ceny wyższe.Projekty na obrzeżach miast mogą czerpać korzyści z podróży służbowych i popytu na krótkie pobytyOdległe witryny mogą nadal dobrze działać, ale zazwyczaj wymagają silniejszego doświadczenia gości, niezawodnego dostępu i jasnej pozycji.

Należy uwzględnić koszty, których często nie zauważają nabywcy

Najczęstszym błędem ROI jest wyłączenie kosztów, które nie są częścią oferty kabiny.

Przed potwierdzeniem specyfikacji jednostki należy zweryfikować wymagania dotyczące fundamentów, standardów elektrycznych, zasilania wodnego, kanalizacji, połączenia septicznego lub kanalizacyjnego, potrzeb HVAC, wymogów dotyczących obciążenia wiatrem i śniegiem,lokalne przepisy przeciwpożaroweTrudna droga dojazdowa lub zdalne połączenie z usługami komunalnymi mogą szybko zmienić ekonomię projektu.

Warto również uwzględnić koszty cyklu życia: wykończenia zewnętrzne, szyby, systemy HVAC, instalacje hydrauliczne, inteligentne zamki i urządzenia wymagają konserwacji.szczególnie w obszarach o wysokiej wilgotnościNajtańsza specyfikacja w momencie zakupu może stać się najdroższym wyborem po kilku sezonach eksploatacji.

Zastosowanie fabryczne powinno wspierać plan przychodów.układ z dwoma sypialniamiBalkon może wzmocnić atrakcyjność wizualną miejsc malowniczych. Kuchnia może wspierać dłuższy pobyt,podczas gdy uproszczony układ w stylu hotelowym może skrócić czas utrzymania i obrotuFullking współpracuje z nabywcami przy podejmowaniu decyzji dotyczących specyfikacji, ponieważ najlepszy układ jest związany z zamierzonymi gośćmi, stawką za noc i warunkami lokalizacji.

Środki zabezpieczające

Jeśli finansujesz projekt, oblicz dwa zyski: zysk na poziomie nieruchomości i zysk gotówkowy.Zwrot gotówkowy w gotówce mierzy roczny przepływ pieniężny w porównaniu z inwestowanym kapitałem własnym po wypłacie pożyczki.

Dług może zwiększyć zwrot z kapitału własnego, gdy nieruchomość generuje więcej dochodów niż koszt finansowania.nabywcy nie powinni wykorzystywać finansowania w celu ukrycia słabego modelu operacyjnegoPrzed dodaniem dźwigni jednostka powinna wykazać rozsądną wartość NOI w oparciu o konserwatywne założenia.

Jeżeli domy są kupowane w jednej walucie, a przychody gości zarabia się w innej, ruchy kursu mogą zmienić ostateczny zwrot.Wbudować w budżet rezerwy, zamiast zakładać, że dzisiejszy kurs wymiany utrzyma się przez całą produkcję, wysyłka, montaż i otwarcie.

Użyj ROI do wyboru odpowiedniego produktu prefabrykowanego

Celem nie jest zakup najtańszej mieszkania, lecz zakup mieszkania, które pasuje do rynku i zapewnia niezawodny dochód.Kompaktna kapsuła może być idealna dla miejsc o dużej gęstości. Awiększy domek z jabłkamiW przypadku domów modularnych z dwoma sypialniami, które są przeznaczone dla rodzin lub dla dłuższych pobytów, mogą być bardziej opłacalne.

Poproś o ofertę opartą na pełnej wymaganej specyfikacji, a następnie porównaj ją z modelem dochodów.i jakie warunki terenowe kabina jest zaprojektowana do obsługiKiedy liczby są jasne przed produkcją, można kupić z zdefiniowanym celem operacyjnym zamiast tylko koncepcji wizualnej.

Dobrze zaplanowany projekt budynków prefabrykowanych zyskuje zwrot dzięki zdyscyplinowanym założeniom, doboru odpowiedniego produktu i szybkiej drodze do otwarcia.i traktować każdą decyzję personalizacji jako inwestycję w stawki, zajętość, efektywność operacyjna lub długoterminowa wartość aktywów.